2009年，位于港匯廣場(chǎng)西側(cè)的地塊，被譽(yù)為上海市中心面積最大、最后一塊黃金地塊、浦西第一高樓“徐家匯中心”項(xiàng)目在沉寂13年后終于有了實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。該項(xiàng)目的開發(fā)商，是上海城開集團(tuán)。

  在全球金融危機(jī)之下，上海重金打造這么大的項(xiàng)目，耐人尋味。

  作為滬上一家老牌國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)的上海城開集團(tuán)總經(jīng)理，倪建達(dá)是一名少帥。1963年出生的他，從上海城開1996年創(chuàng)立之時(shí)便供職于此。

  而在他看來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年下半年將迎來一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)。原委是，“一方面是國(guó)家和上海的政策累計(jì)效益將逐步釋放，另外剛性需求累計(jì)凸顯”。

  此時(shí)還能在資金上為項(xiàng)目提供保障，倪建達(dá)表示：“是由于2006、2007年土地最火的時(shí)候我們沒有去拿地，2008、2009年大家資金鏈緊繃的時(shí)候我們沒有出現(xiàn)這些問題，所以目前我們的日子挺好過，目前上海城開不裁員、不減薪反而增加薪水。”

  “而且上海房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年發(fā)展過程中，都積累了一些錢，目前還都扛得住。（當(dāng)年）如果不瘋狂拿地的話，現(xiàn)在沒有問題；如果拿地瘋狂，現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)很大。”

  受全球金融危機(jī)所累，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)頗受各界關(guān)注，尤其是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，更是引人注目。倪認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)主要是由于成本決定，“土地的剛性成本沒有辦法掉，如果掉，上海金融行業(yè)的損失會(huì)相當(dāng)大”。

  而作為一名上海市人大代表，在不久前的上海市“兩會(huì)”上，倪建達(dá)在發(fā)言中表示，房?jī)r(jià)要保持穩(wěn)定，還要逐步完善經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，目前情況下，不能要求人人都有自己的產(chǎn)權(quán)住房，而是應(yīng)該努力實(shí)現(xiàn)人人都有房住，政府托底要托好。

  對(duì)此，中共中央政治局委員、上海市市委書記俞正聲表示贊同。但俞正聲同時(shí)表示：“房?jī)r(jià)不能高，不能再漲了。”

  從中小盤到大盤

  《21世紀(jì)》：從整個(gè)上海房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，早期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不盡如人意。拿上海城開來看，如何在逆境中實(shí)現(xiàn)發(fā)展的？

  倪建達(dá)：城開在1996年剛成立初時(shí)是一個(gè)基礎(chǔ)比較差的國(guó)有企業(yè)，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)規(guī)模小、人員結(jié)構(gòu)老化，是傳統(tǒng)的機(jī)關(guān)加國(guó)有企業(yè)，十多年走下來還是比較幸運(yùn)，主要是因?yàn)槲覀兇钌狭松鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車。

  1996年成立的時(shí)候房地產(chǎn)不好，宏觀經(jīng)濟(jì)也很差，當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)班子出了一些狀況，和外資的合作項(xiàng)目上也出現(xiàn)了一些問題，所以一成立就在原有的基礎(chǔ)上往谷底滑，所以1997年時(shí)我也離開了一段時(shí)間。

  1998年，政府讓我再回來時(shí)候公司幾乎沒有辦法生存下去，當(dāng)時(shí)有幾種選擇，一種是劃給另外一家企業(yè)集團(tuán)，但是他們沒要，政府覺得這個(gè)企業(yè)關(guān)門太可惜，給我的任務(wù)是兩三年時(shí)間內(nèi)，抑制住下滑的勢(shì)頭就可以了。

  但是城開在1998年還是干了一些比較有意義的事情，舊企改造結(jié)合盤活存量房，把二十幾萬存量房套現(xiàn)變成可以使用的資產(chǎn)。

  這筆錢對(duì)我們非常重要，還了一些銀行的貸款，剩下的部分就是我們的第一桶金，使得城開可以開發(fā)新的項(xiàng)目。

  此后城開陸續(xù)開發(fā)了另外一些項(xiàng)目。1999年之后也恰逢政府推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們也就順便跟上了房地產(chǎn)初創(chuàng)期的發(fā)展。

  《21世紀(jì)》：2002年時(shí)候，上海城開在顧戴路拿下了一個(gè)地塊，也成為城開一個(gè)重要轉(zhuǎn)折，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)議論很多，具體是一個(gè)什么樣的過程？

  倪建達(dá)：我們是徐匯區(qū)的企業(yè)，早期的發(fā)展也都集中在徐匯區(qū)，2002年在顧戴路拿下的1404畝地開發(fā)權(quán)，但是對(duì)于城開來說是一個(gè)很大的轉(zhuǎn)折。不僅跨出徐匯區(qū)，還從中小盤向大盤發(fā)展。

  2002 年之前，每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)資金大的也就幾個(gè)億。顧戴路這個(gè)項(xiàng)目資金達(dá)到了68億，當(dāng)時(shí)這塊地資金比較高，規(guī)模比較大，歷史問題也很復(fù)雜，我們從30多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拿下了這塊地，當(dāng)時(shí)大家認(rèn)為這個(gè)地塊每畝82萬是頂，我們還是以每畝地85萬的價(jià)格拿下，好多人都覺得我們風(fēng)險(xiǎn)太大。

  也正是邁出了徐匯區(qū)，我們才獲得了比較長(zhǎng)足的發(fā)展，此后在上海除了閔行、南匯等地有項(xiàng)目以外，我們也跨出了上海，到河南鄭州、湖南長(zhǎng)沙、江蘇昆山相繼購了一些地。

  顧戴路后來開發(fā)的萬源城，當(dāng)時(shí)上海圈內(nèi)的房地產(chǎn)三劍客都認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，我說我們每平方米能賣5500，他們說最多賣4800就已經(jīng)很好了，700塊在當(dāng)時(shí)是一個(gè)遙不可及的差價(jià)，但是在2007年5月萬源城最早一批10萬平方米進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)候，開盤前三天就有人排隊(duì)，當(dāng)天全部售完。

  大盤運(yùn)作之術(shù)

  《21世紀(jì)》：萬源城如此大手筆一個(gè)投資，上海城開的資金運(yùn)作模式是怎樣的？

  倪建達(dá)：運(yùn)作的萬源城這個(gè)項(xiàng)目，投入總規(guī)模預(yù)計(jì)在68個(gè)億，市場(chǎng)的總規(guī)模預(yù)計(jì)在150億左右。當(dāng)時(shí)作為資金規(guī)模不是很大的城開來說，萬源城的運(yùn)作是一個(gè)很經(jīng)典的案例，我們撬動(dòng)的自有資金也就幾千萬。

  2002年時(shí)銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款還是比較寬松的，做這個(gè)項(xiàng)目時(shí)我們和銀行交流，我手頭沒有錢，但是我想買這個(gè)地塊，是否可以提供一個(gè)廣泛的金融安排，銀行看后覺得這個(gè)項(xiàng)目非常好，由于他們對(duì)我非常了解，他們只提了一個(gè)要求：倪總你自己必須做總經(jīng)理。

  當(dāng)時(shí)承諾解決了16個(gè)億，后來城開只借了8個(gè)億，我買這塊地的對(duì)價(jià)是8.6億，其實(shí)我自己只出了6000多萬， 2004年年底，8個(gè)億的貸款到期，正好我在2004年的10月份發(fā)了一個(gè)信托，把這8個(gè)億的貸款還了。

  2004年時(shí)候恰逢國(guó)家宏觀調(diào)控，這個(gè)信托的發(fā)行也經(jīng)歷了波折，我們報(bào)給銀監(jiān)會(huì)的是2004年3月，5月開始宏調(diào)，7月份這個(gè)門關(guān)上，我們的信托作為了老項(xiàng)目在10月時(shí)批下來，新華信托給我們發(fā)行，農(nóng)業(yè)銀行作為擔(dān)保，11月時(shí)拿到10個(gè)億的信托資金。

  信托資金是兩年期的，到2006年12月到期，但恰好2005年、2006年房地產(chǎn)價(jià)格快速拉升，其它項(xiàng)目的銷售回籠的資金正好足以彌補(bǔ)回來，這是城開很重要一場(chǎng)戰(zhàn)役。

  “耐得住寂寞是成熟，

  懂得放棄是一種美”

  《21世紀(jì)》：進(jìn)入了2007年，上海土地出讓市場(chǎng)一片瘋狂、而2008年這些前期大動(dòng)干戈的房企又陷入資金危機(jī)，城開為什么沒有參與那輪搶地？

  倪建達(dá)：當(dāng)時(shí)我覺得我無法面對(duì)那么高的一個(gè)漲幅的地價(jià)，上半年拿的時(shí)候是500萬一畝，下半年就是1000萬，沒有一個(gè)市場(chǎng)能面對(duì)那么快的漲價(jià)。

  2006年2007年我們沒有參與拿地。所以現(xiàn)在大家都在被高價(jià)地套住之后，我們還很輕松。

  而銀行同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收緊貸款，各個(gè)公司出現(xiàn)資金鏈問題前，恰好我們的合作伙伴上實(shí)控股進(jìn)來，購買了我們40%股份，我們也拿到了23億現(xiàn)鈔，我們把原先歷史上的借款都清理了。

  所以當(dāng)別人日子很難過，求生存的時(shí)候我還可以做到衣食無憂，我們還可以更大規(guī)模招收新的員工，2008年員工工資水平增加了31%。

  基本上近兩年我們也就在2008年年拿了重慶一塊地，那里比較便宜，我們?cè)谀抢镉喠藘汕М€的地，一期支付了1000畝，價(jià)格比較便宜。我們也不獨(dú)立上市，也沒有瘋狂圈地圈錢的沖動(dòng)，整體上還是比較平穩(wěn)。

  在2007年的年初，拿了江陰3.8平方公里，總投資預(yù)計(jì)150億，最后政府調(diào)整了和我們的條件，城開最終放棄了，回想這步棋也是下對(duì)的，如果那時(shí)候進(jìn)入的話，相信我們也會(huì)在2008年出現(xiàn)資金問題。

  我們戰(zhàn)略投資部做很多的投資分析，我對(duì)他們說耐得住寂寞是成熟，懂得放棄是一種美。

  《21世紀(jì)》：城開下一步會(huì)在哪些方面拓展？

  倪建達(dá)：我們的人才都集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以下一步會(huì)繼續(xù)在房地產(chǎn)主業(yè)上做拓展，對(duì)于市場(chǎng)來說，我們認(rèn)為今年年中會(huì)是一個(gè)投資的好機(jī)會(huì)，因?yàn)榇蠹业娜兆佣茧y過了，別人不干的時(shí)候我們干。

  一方面，2009年下半年對(duì)于房地產(chǎn)來說也是一個(gè)回暖的時(shí)機(jī)，一方面政策的累計(jì)效應(yīng)會(huì)出來，剛性的需求會(huì)不斷釋放；還有，上海有效的土地供給沒有。同時(shí)銀行降息，房貸讓利百姓幅度較大，這些是可以預(yù)判，不可預(yù)判的是國(guó)際金融市場(chǎng)的形勢(shì)。

  未來城開暫時(shí)還不會(huì)有多元的考慮，我們會(huì)專注房地產(chǎn)的發(fā)展，但是我們會(huì)把房地產(chǎn)的門類做多，原來以住宅為主，接下來會(huì)在酒店、商業(yè)辦公樓上做突破。

  而未來五年，我們可能會(huì)在房地產(chǎn)信托，基金方面做一些考慮，目前受海外金融危機(jī)影響，國(guó)內(nèi)的信托和投資基金模式一直在探索，政策還不是很明朗，在融資上我們還很難拿出除了銀行以外的一些有效方式。

  但是今年城開將會(huì)在酒店業(yè)上做一大突破，目前我們正在和上海新天地談判兩個(gè)酒店項(xiàng)目的收購，一個(gè)是七星級(jí)、一個(gè)五星級(jí)，具體的步驟等談判完成后，會(huì)通過香港公告發(fā)布消息。