公租房租金下調(diào)面臨壓力

　　本報(bào)訊 公積金建公租房貸款最長(zhǎng)5年。本月5日，住建部發(fā)布的這條新政，將公租房再次推到風(fēng)口浪尖。北京公租房管理細(xì)則雖未出臺(tái)，最終租金還未揭曉，但“5年上限”規(guī)定已使官方租金下浮的打算面臨壓力。

　　上周，京城公租房成本租金公布后，由于最高成本租金為30元/月/平方米，受到了公眾質(zhì)疑。對(duì)此，北京市住建委曾答復(fù)稱(chēng)，最終租金將會(huì)下浮。但住建部的新政，使不少市民對(duì)下浮空間表示懷疑，“成本租金已經(jīng)很高，跟市價(jià)不相上下。這回又規(guī)定政府要在5年內(nèi)還清貸款，那么政府還有沒(méi)有下調(diào)租金的能力？”豐臺(tái)居民張先生已提交公租房申請(qǐng)。

　　“利用公積金貸款建公租房，有沒(méi)有征得公積金所有人的同意？”對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，為保證公積金安全，減輕市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，住建部的“5年上限”新政并無(wú)不當(dāng)之處。但帶來(lái)的直接影響就是，作為公租房的主責(zé)方，官方將面臨資金壓力，“單從這個(gè)角度看，想要下調(diào)最終租金，就得投入更多的財(cái)政補(bǔ)貼，花納稅人更多的錢(qián)。”

　　馬光遠(yuǎn)建議，北京住建部門(mén)應(yīng)盡快打通公租房的融資瓶頸，擴(kuò)大公租房的房源，“公租房不一定非要政府建，政府可以租商品房，再轉(zhuǎn)租給‘夾心層’，變通方式很多。”

　　■ 專(zhuān)家建議

　　變通方式1

　　補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商建公租房

　　馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，此前引發(fā)的公租房成本租金風(fēng)波，以及目前面臨的公積金還貸壓力，均因官方?jīng)]有打通公租房的融資瓶頸。

 

　　“政府出面建公租房，要征地，要拆遷，遠(yuǎn)不如轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。”他建議北京借鑒香港地鐵的運(yùn)營(yíng)模式，“建地鐵肯定是虧本買(mǎi)賣(mài)，可香港政府把地鐵地面地皮的經(jīng)營(yíng)權(quán)給了地鐵建設(shè)方，地鐵建得很好，資金難題也解決了。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)研究部主任胡安東同樣認(rèn)為，北京可以利用外商云集的優(yōu)勢(shì)打破公租房資金壁壘，“澳大利亞等國(guó)家就是這樣做的，外商投資的附加條件就是建保障性住房，最起碼解決其自有員工的住房問(wèn)題，北京也可以采用這樣的做法。此前，因?yàn)椴荒芨采w非京籍人員，北京公租房也曾備受質(zhì)疑。”

　　變通方式2

　　變商品房為公租房

　　目前，北京公租房的建設(shè)規(guī)模為50萬(wàn)平方米。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，這一建設(shè)規(guī)模約可提供一萬(wàn)多套公租房，最多解決3萬(wàn)人的住房問(wèn)題，“肯定不夠。現(xiàn)在，一些符合廉租房、兩限房、經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)的人還在排隊(duì)。”

　　他建議，官方應(yīng)多方面籌集公租房房源，鼓勵(lì)一部分商品房轉(zhuǎn)化為公租房，“北京的商品房租賃市場(chǎng)很活躍，相對(duì)成熟。政府可以承租商品房，再轉(zhuǎn)租給公租房群體。比如市價(jià)1500元/月的商品房，政府可以以1000元/月的價(jià)格轉(zhuǎn)租，自己承擔(dān)500元。”

　　胡安東表示，國(guó)家制定公租房策略，總體目標(biāo)為不限戶(hù)籍，比如不少非京籍人員，同樣繳個(gè)人收入所得稅、公積金，城市貢獻(xiàn)率并不少于京籍人員，不應(yīng)該把這部分人排斥在公租房之外。但由于北京流動(dòng)人口數(shù)量龐大，遠(yuǎn)高于其他城市，如果將非京籍人員納入公租房范圍，政府將承擔(dān)更大的壓力，“解決的方法之一就是廣籌房源，房源多元，政府不要完全憑借自建。”

　　變通方式3

　　租金與人均收入掛鉤

　　正在建設(shè)的3處公租房中，豐臺(tái)黃土崗的成本租金最高，達(dá)30元/月/平方米，即租一間50平方米的房屋，月租金達(dá)1500元，與周?chē)袃r(jià)不相上下。此前，市住建委曾回應(yīng)，成本租金不是最終租金，最終租金還會(huì)下浮，具體金額將按低于周邊租金20%至30%。

　　馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，公租房最終租金的計(jì)算模式不應(yīng)該對(duì)比成本租金，更不應(yīng)該跟周邊市價(jià)掛鉤。他認(rèn)為，公租房建設(shè)所用的資金，除了公積金貸款，還有政府撥款，例如今年中央政府就撥了630億，還有地方的土地出讓金，“正因?yàn)橛腥绱硕嗟呢?cái)政撥款，如果按建設(shè)成本定價(jià)，一旦成本租金較高，公眾難免會(huì)提出質(zhì)疑。”

　　他表示，如果對(duì)比周?chē)袃r(jià)，公租房租金也較易遭受詬病，“市價(jià)是浮動(dòng)的，百姓覺(jué)得現(xiàn)在的北京房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)偏高。可市住建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，北京的房屋市場(chǎng)租金偏低。兩種截然不同的觀點(diǎn)，癥結(jié)在于觀測(cè)點(diǎn)不同。住建委方面認(rèn)為，不應(yīng)該用房改房等老舊房屋，對(duì)比公租房。”他建議，北京公租房最終租金與公租房群體的人均收入掛鉤，“先界定好，哪些人是公租房的對(duì)接面，如包不包括非京籍人員，再確定人均收入，最后出臺(tái)最終租金。”