近日，圍繞著大宗地塊是否要切成小塊后再入市的話題，國土資源部內(nèi)部進(jìn)行了一場激烈的討論。

　　在6月底，曾有媒體爆出“大地塊出讓將叫停”，并已在遼寧、福建等地的各城市試行。但國
土部主管官員隨后否認(rèn)了這一消息。

　　在6月30日-7月1日國土部召集土地利用司、中國土地勘測規(guī)劃院和土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心，以及北京等10余個(gè)省市國土部門負(fù)責(zé)人舉行的內(nèi)部座談會上，供應(yīng)地塊大小的問題再次成為爭論的焦點(diǎn)。

　　一周以后傳出消息，國土部針對各地地價(jià)與房價(jià)關(guān)系的調(diào)研正在39個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行，即將問世的調(diào)研結(jié)果是左右國土部最終政策走向的關(guān)鍵因素。

　　在明確的政策出臺之前，部分地區(qū)已經(jīng)悄悄地開始了自己的行動。

　　成都市國土資源局2006年的土地供應(yīng)計(jì)劃，規(guī)定了適度控制單宗土地規(guī)模，原則上單宗地塊面積控制在200畝以內(nèi)。

　　而在北京，南沙灘地塊出讓的緊急叫停，以及擱置了大半年的廣渠路36號地塊（即原北京吉普車廠地塊）讓人隱約感到地方主管部門正在變得謹(jǐn)慎行事。

　　據(jù)內(nèi)部消息透露，廣渠路36號地塊原本在2005下半年即已上市，但北京市建委的一些退休老領(lǐng)導(dǎo)以北京市房地產(chǎn)協(xié)會名義向北京市政府遞交了一份報(bào)告，建議像廣渠路36號這樣的大宗地塊出讓應(yīng)“慎之又慎”，如果一定要出讓，建議采用招標(biāo)方式。當(dāng)時(shí)，北京市政府把該報(bào)告批轉(zhuǎn)給了北京市國土局處理，要求北京市國土局認(rèn)真參考報(bào)告提到的建議。

　　廣渠路36號地塊就這樣擱置了下來。目前，該地塊似乎還在繼續(xù)等待土地出讓方式的新政策精神。

　　華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）公司投資顧問部經(jīng)理沈哲新認(rèn)為，“國家還沒有明確的政策要求這么做，不過從最近的動向來看，北京7月份掛出來的最大的地塊也就是40萬平米的東壩項(xiàng)目，確實(shí)顯示出這一跡象。”

　　這意味著，“地王”的時(shí)代可能面臨末路。

　　大地塊出讓沖動

　　“地方政府有出讓大幅地塊的沖動。”浙江大學(xué)東南土地管理學(xué)院教師楊遴杰表示。

　　楊遴杰認(rèn)為，大幅地塊出讓對地方政府的誘惑力不小：既可以一次性獲得大量土地收益，確保年度財(cái)政收入穩(wěn)定，也可以通過引入知名開發(fā)企業(yè)進(jìn)行大片地產(chǎn)開發(fā)，成為烘托政績的形象工程；而反過頭來，如果出讓的土地單幅面積小，政府出讓的地塊增加，承擔(dān)的過程成本會大幅度提高。

　　通過分析北京市土地儲備中心網(wǎng)站公布的北京市2005年和2006年上半年公開出讓的77個(gè)地塊的數(shù)據(jù)，楊遴杰發(fā)現(xiàn)樓面地價(jià)溢價(jià)幅度（成交價(jià)超過底價(jià)幅度）高的土地，平均面積也更大。其中溢價(jià)幅度在50％以上的8宗地塊，平均溢價(jià)76.47％，平均土地面積16.57公頃；溢價(jià)幅度在0％至50％的25宗，平均溢價(jià)13.17％，平均土地面積9.12公頃；溢價(jià)幅度為0％的43宗，平均土地面積3.99公頃。

　　開發(fā)商之所以在競爭大面積地塊時(shí)更愿意付出溢價(jià)成本，主要源于其希圖獲取該區(qū)域的房價(jià)定價(jià)能力。

　　“大地塊的出讓會形成區(qū)域性標(biāo)桿，使房價(jià)形成由低而高的周期。”世邦魏理仕環(huán)球咨詢與研究部經(jīng)理覃曉梅解釋道。而這種現(xiàn)象在房價(jià)的上漲周期表現(xiàn)尤其明顯：大幅地塊的分期開發(fā)方式更有利于獲得可觀的利潤空間。

　　除價(jià)格壟斷外，大幅開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，和政府進(jìn)行的談判主動性也相對較強(qiáng)。覃曉梅表示，大地塊的商業(yè)開發(fā)中，“拱容積率”是常有的事。“就拿100萬平米體量的中關(guān)村西區(qū)來說，最初的市政規(guī)劃做得質(zhì)量相當(dāng)高，可是后來二期建起來以后，除了地塊分割還是原來設(shè)計(jì)圖上的樣子，別的都已面目全非。”

　　在目前的宏觀調(diào)控形勢下，由于住宅用地將主要采取限房價(jià)、競地價(jià)方式供應(yīng)，在住宅產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)利潤受擠壓的開發(fā)商，將更傾向于選擇有大規(guī)模商業(yè)配套的大面積項(xiàng)目，以便從商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中尋找新的利潤空間。

　　這也正是“大地塊出讓叫停”的消息傳出后，開發(fā)商眾口一詞提出反對的奧秘所在。南京棲霞建設(shè)股份有限公司董事長陳興漢以香港房地產(chǎn)市場的長期壟斷局面，以及中央正在醞釀的房地產(chǎn)業(yè)國企整合模式為例，來論證“壟斷本質(zhì)上有助于資源的整合和利用，也有可能為城市提供高品質(zhì)的建筑作品”。

　　但尚未有開發(fā)商指出，香港的壟斷模式以及內(nèi)地“正在醞釀中”的央企房地產(chǎn)企業(yè)整合模式為何比自由競爭模式更適用于當(dāng)前形勢下的中國房地產(chǎn)業(yè)。

　　規(guī)劃能力重要，還是精細(xì)管理重要？

　　“限房價(jià)、競地價(jià)的政策一旦落實(shí)，地塊小型化將是必要的配套措施之一。”中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映表示。

　　王小映認(rèn)為，在房價(jià)受限制的情況下，開發(fā)商從價(jià)格空間上獲取的利潤受到擠壓，自然要轉(zhuǎn)為從壓縮成本當(dāng)中尋求新的利潤來源。此時(shí)如果地塊開發(fā)形成區(qū)位壟斷，開發(fā)商就可能在建筑材料和建筑品質(zhì)等方面偷工減料，“但如果同一區(qū)域有幾家不同的開發(fā)商同時(shí)開發(fā)同類產(chǎn)品，那么除了價(jià)格以外，在品質(zhì)上也會形成良性競爭。”

　　盡管好處多多，分割成小地塊并非零成本。

　　“有兩個(gè)開發(fā)商分別和政府打交道，成本一定比一個(gè)開發(fā)商和政府打交道的成本高，”覃曉梅分析，“最簡單一點(diǎn)，就是投標(biāo)方案、規(guī)劃方案原來只要一套，現(xiàn)在就得做兩套。出讓程序本來只要走一回，現(xiàn)在要走兩回。政府的工作量肯定會加大。”反對將大地塊切成小地塊出讓的意見認(rèn)為，地塊較小，對政府的規(guī)劃能力是一個(gè)挑戰(zhàn)，“如何保證公建和商業(yè)配套有效利用？如何保證區(qū)域建筑風(fēng)格的統(tǒng)一美觀？這都是問題。”

　　但沈哲新表示，政府的規(guī)劃能力并不是只有在大地塊切成小地塊出讓后才會出現(xiàn)的新問題，當(dāng)年望京地區(qū)的市政規(guī)劃就遭遇了基礎(chǔ)配套設(shè)施的規(guī)劃不足，直到開發(fā)后期才慢慢補(bǔ)上。

　　“顧問公司有時(shí)會遇到一個(gè)區(qū)域有兩個(gè)客戶同期做項(xiàng)目的情況，這時(shí)候咨詢顧問就會扮演交通警察的角色，從中溝通協(xié)調(diào)，以便兩個(gè)項(xiàng)目取長補(bǔ)短。如果大地塊分割成小地塊出讓，也需要政府進(jìn)行類似工作。”沈認(rèn)為，即使在兩個(gè)相鄰項(xiàng)目構(gòu)成直接競爭關(guān)系的情況下，政府的作為也完全可以使開發(fā)商避免配套設(shè)施過多的重復(fù)建設(shè)。

　　覃曉梅則認(rèn)為，小地塊出讓能否做好，歸根結(jié)底不是取決于如何進(jìn)行規(guī)劃，而是取決于規(guī)劃執(zhí)行是否嚴(yán)格。否則，“拱容積率”等類似的問題還是不能得到根本解決。

　　無論如何，顧問們現(xiàn)在都在呼吁地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理和成本控制上下工夫。沈哲新認(rèn)為，“這或許將是中小地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)機(jī)會，地產(chǎn)開發(fā)要看定位是否準(zhǔn)確，規(guī)劃是否完善，價(jià)格是否合理，管理是否精細(xì)，成本控制是否有效，和資金規(guī)模的關(guān)系反而比以前小了。”他舉例說，現(xiàn)在咨詢公司在做項(xiàng)目分析時(shí)的方法已經(jīng)比以前精細(xì)了很多，例如做項(xiàng)目成本分析，拿磚混結(jié)構(gòu)來說，以前推測單位面積成本只是估算一下在900元到1000元之間，現(xiàn)在可能要分成幾個(gè)不同區(qū)間，精確到諸如930-950元，1080-1100元這樣的程度。“一系列的新政策會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。”沈肯定地說。

記者陳文雅 來源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)