記者在近日對滬上部分樓盤的采訪中了解到，“市郊明降、中心區暗降、打折促銷接二連三”成為歲末上海樓市(樓市博客)的一大現象。隨著二套房的解綁及一系列房地產政策的出臺，改善型需求正在“復蘇”，而老百姓對于房價調整的預期頗高。

　　明跌暗降兩箭齊發節后或現集體降價

　　記者在對滬上部分樓盤采訪中發現，無論是明跌還是暗降，如今房價歲末打折促銷已經不是一件稀罕事。在松江九亭、閔行吳涇、寶山顧村等市郊板塊，明降的力度非常大。以九亭某樓盤為例，房價已經從最高的12000元/平方米下探為9000元/平方米，降價幅度高達3成，而銷售人員對此大幅降價的解釋為“由于尾盤銷售，希望在春節前把房子賣掉。”

　　借“尾盤”之名而實施大幅降價的樓盤其實并不少，萬科閔行的一個樓盤也處于銷售末期而打出了總價便宜1%的優惠措施。而南匯的一個樓盤索性打出了“7折優惠”的口號，據悉，該案開盤銷售均價為12500元/平方米，開盤前三天可享7折優惠，最低起價為7100元/平方米。

　　另一方面，由于市中心新盤較少，不少開發商都避談“降價”，記者昨日致電幾個位于市中心的樓盤，均被告知“還是按照之前的價格方案，針對元旦春節并沒有特別的降價活動。”雖然價格被“封死”，可銷售人員還是告訴記者“全裝修房子的裝修標準提高了100元/平方米”，或者是“買房子可以送地下車位”等促銷活動。

　　業內人士分析，市中心的房價“需保值以吸引高端客戶”，所以一般不會明著降價，但是“暗降”卻不可避免。據悉，一些樓盤將采用提高裝修標準等方法，提高樓盤品質“暗中降價”。

　　昨日采訪中，一家中介機構負責人告訴記者，有部分地產開發商準備在“春節前后集體低價推新盤”。“事實上，上海目前絕大多數樓盤都存在繼續降價的空間，哪怕是那些2006、2007年剛剛拿地的開發商。”該負責人透露，房產新政會促使今年一季度推向市場的部分樓盤，選擇以“價格低開”的方式促銷，形成一個“降價熱銷”的“小高潮”。

　　市中心改善型成主流房價仍高于百姓預期

　　美聯物業曹楊分行營業經理陳燕日前接受記者采訪時透露，根據他們的統計數據，近期打算購買第二套房以改善居住條件的看房客激增50%，首次超過剛性需求成為購房主流群體。同時，其成交量也增加了40%。

　　據了解，自2007年限制二套房政策出臺后，改善型購房需求一直處于抑制狀態。今年以結婚成家為主的剛性購房需求在房地產市場上“一枝獨秀”。“國家出臺二套房松綁政策，我們這里也的確發現改善型購房需求正在迅速走強。兩者無疑有很大關系。”

　　陳燕的預測在部分中介門店也得到了證實。記者昨日在黃埔、盧灣、靜安等區域的中介門店暗訪看到，前來咨詢的市民比先前明顯增多。“我們這里很多老公房，房子很小，居住環境不佳，總歸想換一套大一點的房子。”秦阿姨的想法代表了大多數“市中心原住民”的心聲。

　　“郊區我是不愿意去的，在市區住了一輩子了，老了要我去郊區，一是感覺不習慣，二是生活醫療太不方便了。”秦阿姨非常希望自己的房子能夠“就地升級”。可是她也表示，市中心的房價仍舊太高，一套100平的房子總價一般在200萬以上，普通工薪階層怎么吃得消？

　　“改善型需求之所以出現大幅上揚，一個重要原因是因為房價下跌。”陳燕表示，曹陽板塊的次新房均價已經從22000元每平米下探至18000元每平米，跌幅達到20%。而按照秦阿姨的說法，“1萬8”仍舊是“她生命中不能承受之重”。

　　陳燕預計在二套房新政出臺之后，二套房購買將迎來一個井噴。在內中環區域，改善型需求“蘇醒”的跡象已經非常明顯。特別是在老公房與次新房共存的板塊內，老公房“升級”次新房的購房需求大大增加。“預計購房的高潮可能在2月份左右出現，而在往常，春節是傳統的購房淡季。”

　　“臨近年底，拋盤的人也多了。很多做生意的需要現金周轉，都在壓低價格放盤。包括營業稅的減免政策，也在拉低房產價格。購房者一看心里價位到了，也就出手了。”

　　美聯物業總部的相關負責人也向記者表示，此次新政出臺主要是為了啟動內需以應對經濟瓶頸。所以估計在新政出臺2個月后，改善型消費將迎來較大發展，成交量會隨之上升。“但對于房價，我們目前的判斷還將處于下行通道。因為政府救市并不是為了托住房價，這一點是非常明確的。”