根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 　　

    1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

    工業(yè)園區(qū)開模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。因為工業(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動器。

    其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。這類的案例可以參照中國各省市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項目。

    2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式  

    主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

    如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，其即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。

    3、工業(yè)地產(chǎn)商模式

    工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進(jìn)行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。

    例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過140億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過2700萬平方米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。

    首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。

    4、綜合運(yùn)作模式

    綜合運(yùn)作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

    由于工業(yè)地產(chǎn)項目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項目的經(jīng)營運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。