由于并購(gòu)的過(guò)程非常復(fù)雜，已經(jīng)浮出水面的并購(gòu)多是受前兩年宏觀調(diào)控政策的影響，而新一輪的宏觀調(diào)控還將加劇這種趨勢(shì)。

“地產(chǎn)并購(gòu)潮”正在悄然地改變著未來(lái)房地產(chǎn)的整體格局。

業(yè)內(nèi)人士的預(yù)測(cè)言猶在耳：宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)土地和資金的環(huán)境發(fā)生了根本變化，而并購(gòu)也將在這種動(dòng)力之下越演越烈。

并購(gòu)潮

8月5日，萬(wàn)科(000002)完成了對(duì)南都的整體收購(gòu)。

當(dāng)日，雙方正式宣布，萬(wàn)科以17.6566億元的總價(jià)受讓南都房產(chǎn)60%的權(quán)益，以及南都集團(tuán)在上海、江蘇的剩余地產(chǎn)業(yè)務(wù)的權(quán)益。而早在去年3月，萬(wàn)科就曾以18.6億元的現(xiàn)金收購(gòu)上海南都70%、蘇州南都49%和浙江南都20%的股份，并成為南都房產(chǎn)的控股股東。

據(jù)了解，整體收購(gòu)之后，浙江南都房產(chǎn)也將正式更名為浙江萬(wàn)科南都。

同一天，萬(wàn)通先鋒置業(yè)(600246)發(fā)布公告稱，該公司與東兆長(zhǎng)泰投資有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方同意就東兆長(zhǎng)泰在京、津、渝三地的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展全面戰(zhàn)略合作，形成強(qiáng)勢(shì)互補(bǔ)。作為戰(zhàn)略合作第一步，該公司擬收購(gòu)東兆長(zhǎng)泰旗下北京廣廈富城置業(yè)有限公司62.5%股權(quán)，對(duì)價(jià)為5000萬(wàn)元。

而此前，億城股份收購(gòu)晨楓家園的消息已廣為流傳。據(jù)了解，7月25日，億城股份(000616)與北京晨楓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、天津億通實(shí)業(yè)投資有限公司簽訂了《晨楓家園項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》，億城將投資人民幣2億元參與晨楓家園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，并為北京晨楓申請(qǐng)8000萬(wàn)元信托貸款提供擔(dān)保，以獲得該項(xiàng)目分配收益。

實(shí)際上，類似的個(gè)案在市場(chǎng)中不斷上演。

近日，香港財(cái)團(tuán)意欲耗費(fèi)10億元左右收購(gòu)順馳50%以上股權(quán)的消息不脛而走。而孫宏斌雖然對(duì)此已經(jīng)表示否認(rèn)，但據(jù)知情人士透露，目前，順馳的資金鏈已達(dá)到前所未有的緊張，孫宏斌雖然曾向合生創(chuàng)展、國(guó)美等巨頭拋去過(guò)“橄欖枝”，但都無(wú)果而返。“也許有關(guān)順馳的并購(gòu)就是下一個(gè)亮點(diǎn)。”

而重慶有可能會(huì)成為地產(chǎn)并購(gòu)的下一個(gè)焦點(diǎn)城市。

“宏觀調(diào)控之后，重慶經(jīng)開(kāi)區(qū)、北部新區(qū)等地有近10家房地產(chǎn)老總上門(mén)來(lái)和保利談土地轉(zhuǎn)讓事宜，這與此前的行為大不一樣。那時(shí)，總是保利地產(chǎn)主動(dòng)登門(mén)拜訪，提出收購(gòu)?fù)恋匾螅幢闳绱耍＠€是會(huì)經(jīng)常‘坐冷板凳’。”保利地產(chǎn)的知情人士向記者透露，目前已看好數(shù)宗土地，約有千畝，正與地產(chǎn)商簽訂收購(gòu)協(xié)議。

而國(guó)內(nèi)工程巨頭中鐵五局在重慶的“并購(gòu)攻勢(shì)”也備受關(guān)注。據(jù)悉，中鐵五局出資2億多元，并購(gòu)廣廈集團(tuán)兩大地塊，拿下大黃路“星月灣”、廣廈城第4期兩大項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積近30萬(wàn)平方米。

本地開(kāi)發(fā)商隆鑫地產(chǎn)已與本土另一開(kāi)發(fā)商談妥，出資控股這家開(kāi)發(fā)商在二郎一知名小區(qū)后續(xù)項(xiàng)目。目前控股細(xì)節(jié)基本敲定，只等雙方簽訂正式合同。

一切跡象都在表明，由地產(chǎn)并購(gòu)所擦出來(lái)的火花將會(huì)越來(lái)越多。

一場(chǎng)土地與資金的博弈

“事實(shí)上，自去年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)土地及金融進(jìn)行宏觀調(diào)控以來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金壓力日漸加大，高額的地價(jià)迫使許多過(guò)去靠‘關(guān)系’吃飯的開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)‘資本競(jìng)爭(zhēng)’新局面。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，在國(guó)家貫徹宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)兩種反差較大的情況，“一方面是一些手中有地但資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企因籌錢(qián)無(wú)門(mén)而著急，另一方面則是一些資金實(shí)力雄厚的大房企苦于手中無(wú)地而擱淺，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的收購(gòu)兼并大潮自然變得勢(shì)不可擋。”

而事實(shí)也證明了，所謂的并購(gòu)實(shí)質(zhì)上就是一場(chǎng)土地和資金的博弈。

“萬(wàn)科并購(gòu)南都最主要的獲益就是土地。”一位萬(wàn)科的知情人士向記者坦言，對(duì)南都實(shí)現(xiàn)整體并購(gòu)就意味著萬(wàn)科土地儲(chǔ)備的擴(kuò)容。“南都的主要開(kāi)發(fā)區(qū)集中于浙江、上海、江蘇，在長(zhǎng)三角擁有數(shù)百萬(wàn)平方米項(xiàng)目資源，這才是醉翁之意。”

去年底，金地通過(guò)“招拍掛”拿下的北京馬駒橋地塊雖然打破了金地進(jìn)京后4年內(nèi)土地儲(chǔ)備毫無(wú)斬獲的僵局，但是隨著近日這塊土地以“金地格林小鎮(zhèn)6”的形象啟動(dòng)之后，金地又將陷入土地緊缺之急。

“北京市場(chǎng)中有地?zé)o錢(qián)的開(kāi)發(fā)商非常多。”金地董事長(zhǎng)張華綱坦言，目前，金地已在積極尋求合作項(xiàng)目。

“從過(guò)去兩年的情況來(lái)看，土地資源的稀缺性導(dǎo)致‘招拍掛’市場(chǎng)上的土地價(jià)格日益高企。由于收購(gòu)公司股權(quán)是可以議價(jià)的，因此這種方式下的拿地成本往往低于‘招拍掛’。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，由于并購(gòu)的過(guò)程非常復(fù)雜，已經(jīng)浮出水面的并購(gòu)多是受前兩年宏觀調(diào)控政策的影響，而新一輪的宏觀調(diào)控還將加劇這種趨勢(shì)。

但是，有業(yè)內(nèi)人士指出，即便是并購(gòu)正在頻繁發(fā)生，但地產(chǎn)真正的“并購(gòu)時(shí)代”遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)。“目前，許多的并購(gòu)案都還停留在項(xiàng)目層面上，而真正的并購(gòu)時(shí)代應(yīng)該是公司層面上的并購(gòu)居多。”

楊麗萍 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道